11.06.2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan “7409 sayılı Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) aşağıdaki geçici madde eklenmiştir:

“GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”

Enflasyon oranlarının her ay önceki aydan yüksek açıklanması nedeni ile yüksek enflasyon oranlarını bahane ederek ev sahiplerinin her ay açıklanan kira artış oranının üzerinde kira artışı yaptığı ihbarları üzerine kiracıların mağduriyetini önlemek adına getirilmiş bir düzenlemedir.

BU DÜZENLEME İLE ÖZETLE :

1-) 01.07.2023 tarihine (bu tarih dahil) kadar yenilenen konut kira sözleşmelerinde kira bedelinde en fazla %25 oranında artış yapılabilecektir. Bu oranı geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersiz olacaktır. Bu hüküm 11.06.2022- 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen kira bedeline ilişkin anlaşmalar için de geçerlidir.

2-)Bu düzenleme özellikle geçici madde ile yapılmıştır. Çünkü kalıcı bir düzenleme olması istenilmemiştir.
3-)Bu artış sadece mesken kiraları için geçerli olup iş yerleri için geçerli değildir.
4-)Yeni yapılan kira sözleşmelerinde bedel ilk defa belirleneceği için, önceki bedelin artışına ilişkin olan bu hüküm yeni yapılacak kira sözleşmelerinde uygulanmayacaktır.

5-) Türk Borçlar Kanunu (TBK)’nın 344/2. maddesi uyarınca, taraflarca kira bedeli konusunda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenmektedir. Ancak, 7409 sayılı Kanun ile getirilen konut kira artışındaki %25 sınırı, TBK’nın 344/2. maddesi uyarınca hakim tarafından verilecek olan kararlar bakımından da uygulanacaktır.

6-)Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı (TÜFE), %25’in altında kalması halinde kira tutarındaki artışın belirlenmesinde değişim oranı (TÜFE) kullanılacaktır.

7-)TBK’nın 344/3. maddesinde beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin, hakim tarafından; Tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, Kiralananın durumu ve Emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleneceği ifade edilmiştir. Buna göre, taraflarca kira bedeli konusunda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak olan kira bedelinin, hâkim tarafından belirlenmesine ilişkin davalara %25’lik sınırın uygulanmayacağı anlaşılmaktadır.

AKLA TAKILAN SORULAR:

1-Peki taraflar % 25 lik artış oranı üzerinde anlaşamazlarsa ne olur? Açılacak tahliye davaları nasıl sonuçlanır?
2- Yeni yapılacak kira sözleşmelerinde % 25 lik oran neden geçerli değildir?
3-Geçmiş aylarda yapılan (11.06.2022 tarihinden önce) % 25 ‘in üzerindeki zamların çözümü nedir?
4-Tek evi olup sadece kira alacağı ile geçine n ile 10 tane evi olan ev sahibi arasında % 25 lik kira artış oranı nedeni ile bir fark olacak mıdır?
5-Yeni yapılacak kira sözleşmelerinde % 25 lik kira artış oranının uygulanmaması sebebiyle ev sahipleri tarafından istenen hava parası ve tahliye taahhütnameleri ne anlama gelir? Bu konularda ev sahipleri ve kiracılar neler dikkat etmelidirler?
6-Kiracı 5 yılı doldurmuşsa kiralayan % 25 in üzerinde kira artışı isteyebilir mi?
Tüm bu soruların cevaplarını bilgilendirme yazımın içinde bulabilirsiniz.

Avukat Ramazan Eryiğit